Waardevastheid van woningvastgoed

DE MENING VAN DE IMMO POINT MAKELAAR(S)

Algemeen:

“ING peilde in vijftien landen naar de mening van de consument over de lokale woningmarkt. In ons land ging 57 procent van de ondervraagden akkoord met de stelling 'vastgoedprijzen dalen nooit'. In 2014 lagen die percentages nog hoger. In ons land ging toen bijna 65 procent van de ondervraagden akkoord met de stelling dat de vastgoedprijzen nooit dalen”.

Kan men werkelijk blind afgaan op bovenstaande stelling los met het type vastgoed, ligging, prijssegment en staat waarin het vastgoed zich vandaag bevindt. Onze Immo Point makelaars aan het woord en wat is hun visie hieromtrent. Wat merken wij vandaag in de markt? Welk vastgoed heeft nog “groeipotentieel” en welk type vastgoed ondervindt een “prijserosie”.

Niet alles is goud dat blinkt :

Het hogere segment van vastgoed (villa’s vanaf 750.000 euro) heeft lange tijd te lijden gehad onder het fiscale regime van de vorige regering. Gezien we in dit segment spreken van een kopersmarkt (meer aanbod dan vraag) heeft dit de afgelopen jaren een invloed gehad op de prijs en de prijsevolutie. De nieuwe regering heeft dit regime afgeschaft en wij stellen een heropleving vast in dit segment van de markt. Ook de gunstige beurscijfers en het gunstige ondernemersvertrouwen van de afgelopen kwartalen maken dat wij een sterke heropleving zien in dit segment van de markt. De afgelopen 3 maanden heeft dit segment van de markt het zelf uitzonderlijk goed gedaan. Wij denken dan ook dat deze positieve evolutie, in dit segment van de markt, de komende maanden zich verder zal manifesteren (indien we binnen enkele dagen een oplossing hebben voor het coronavirus).

Toch is het niet allemaal goud dat blinkt. Vele potentiële verkopers hebben de laatste 10 -15 jaar onvoldoende indringende investering gedaan om de concurrentie aan te gaan met recentere woningen (in hetzelfde segment) en vooral te kunnen voldoen aan de wensen van de koper. In het bijzonder hebben villa’s van de jaren ’70 en ’80 het vandaag erg moeilijk indien de prijszetting of het verwachtingspatroon van de verkoper te hoog gesteld is. Potentiële kopers schrikken van de ongunstige EPC’s en de investeringen die nodig zijn om te voldoen aan de huidige normen. Wie geen kennis van zaken heeft, overschat meestal het budget van renovatie en blijft weg van dergelijke projecten. U in dit segment goed laten adviseren door een makelaar met kennis van zaken én ervaring een absolute must. Alle Immo Point makelaars bezitten en up-to-date en online tool om de renovatiekosten juist in kaart te brengen. Tevens krijgt u een overzicht van alle actuele en mogelijke subsidies die per gemeente. Verder volgen we op nationaal vlak de wetgeving op de voet alsook de verdere evoluties hiervan.

Nieuwbouw :

Nieuwbouw kopen om snel te verkopen en winst of een meerwaarde te realiseren is, gezien de BTW van 21%, op relatief korte termijn een moeilijke tot zeer moeilijke opdracht. Hier zal je geduld en tijd zijn werk moeten laten doen om een herverkoop met winst te realiseren. Ook het type nieuwbouw dat je zou aanschaffen speelt een rol. Heb je voldoende budget; investeer in meerdere en wat kleinere wooneenheden om je risico te spreiden en de kans op meerwaarde te vergroten. Heb je geen tijd noch geduld dan kan je beter andere opportuniteiten binnen het residentieel vastgoed spotten. Bij Immo Point hebben we meer dan 1000 panden in portefeuille gespreid over de verschillende regio’s. De kans dat u bij ons aan het goede adres bent is dan ook reëel. We kunnen u vanuit een ruim aanbod in portefeuille verder en beter adviseren.

Gesloten bebouwing / half open bebouwing :

In vele gevallen spreken we hier nog steeds over een schaarste in dit segment van de markt. Vele jonge gezinnen kijken en dromen van hun eigen woning met tuintje en voldoende plaats voor 1 of 2 kinderen. De Belg met de baksteen in de maag als veilige investering en als vorm van sparen is hier helemaal aan de orde. We zien hier wel een verschuiving naar instap-klare woningen en minder naar (volledige) renovatiewoningen. De vraag is over het algemeen in alle gebieden groter dan het aanbod wat een gunstige prijsevolutie op termijn met zich kan meebrengen. Ook in dit segment zijn de eisen van de nieuwe kandidaat koper hoger als voorheen … de woning moet dus ook over de jaren heen verder geüpdatet worden naar nieuwere normen en technologische snufjes om eventueel na verloop van tijd van een positieve prijsevolutie te kunnen spreken. Deze eerste investering is voor vele de opstap naar een andere en meestal grotere woning. Wij merken hier ook een mentaliteitsverschil tussen de jongere generaties en de oudere generaties. De jongeren zien opfrissings -en instandhoudingswerken als een investering, de oudere generaties zien dat eerder als kost.

Bouwgronden + nieuwe woning :

In verschillende regio’s wordt de schaarste van bouwgronden nu manifest. Ook hier geldt hetzelfde principe van vraag en aanbod. Schaarste zal de prijsevolutie gunstig beïnvloeden. Verder zien we de bouw van een woning enerzijds duurder worden door de verschillende parameters waaraan de nieuwbouw vandaag wettelijk moet voldoen (EPC, ventilatie, waterput, …). Anderzijds zien we de stijging van prijzen van materialen, loonuren, grondstoffen, … jaar op jaar sterker stijgen dan de index of de inflatie. Het verwerven van bouwgrond inclusief nieuwbouwwoning wordt voor vele jonge gezinnen een onhaalbare kaart.

Conclusie :

De markt van het residentieel vastgoed wordt buiten het vastgoed zelf bepaald door wetgeving (verandering van wetgeving) alsook deze van de intresten, die vandaag historisch laag staan. In bepaalde segmenten van de markt zal de invloed of wijziging van beide of één van beide meer of minder impact hebben. Het huidige klimaat van onduidelijkheden in de huidige alsook toekomstige wetgeving maakt het vandaag voor de verkoper en koper niet makkelijk. Vastgoed als investering is absoluut nog een veilige haven indien het verwachtingspatroon realistisch is. Rendementen van 6% en meer zijn geen realistisch verwachtingspatroon en houden geen rekening met alle elementen die in overweging moeten genomen worden voor de berekening van het netto rendement. Vastgoed als eerste woning is absoluut een duurzame vorm van sparen (afbetaling van de lening) en heeft absoluut in een bepaald segment om op termijn een mooie meerwaarde te realiseren.

Samenvatting :

Een uitzonderlijk of een unieke ligging zal altijd een cruciale rol (blijven) spelen bij de waardebepaling of waarde evolutie van uw vastgoed. .
Kopen van vastgoed als eerste woning is een vorm van sparen en een veilige belegging zolang de intresten historisch laag blijven.
Verouderde woningen en villa’s (’70 – ’80 – ’90) die door de jaren heen geen drastische aanpassingen (renovaties) gekend hebben moeten realistisch op de markt gepositioneerd worden.
Laat je leiden door een Immo Point makelaar die werkelijk toegevoegde waarde levert naar kennis, recente verkopen, voorbeelden en oplossingen voor uw wensen en eisen.

Happy to connect, share and help !

Het Immo Point Network Team.

Wie is het Immo Point Network Team:

Immo Point is sinds 1996 actief en heeft een netwerk van 19 kantoren in de provincie Antwerpen en Oost-Vlaanderen. Wij bemiddelen bij verkoop en verhuur van residentieel en commercieel vastgoed en nieuwbouwprojecten. Wij geloven in de kracht van een netwerk, delen van kennis, professionalisme, schaalbare investeringen, samenwerken, de juiste spirit én een sterk merk als antwoord op de uitdagingen van morgen.

www.immopoint.be

De inhoud van dit artikel werd mede mogelijk gemaakt door een interne bevraging en input van 15 Immo Point kantoren en hun zaakvoerders. Immo Point Vastgoed – Immo Point Hannes – Immo Point Mintjens – Immo Point Kempen – Immo Point Vandaele – Immo Point Lahuis – Immo Point Topo – Immo Point Drie Eiken – Immo Point Verhoeven – Immo Point Zuidrand – Immo Point Vleugels – Immo Point Docklands – Immo Point Noordrand – Immo Point Zuidrand

Contact en reacties:

werner@immopoint.be